Pour un propriétaire bailleur, louer en meublé comporte des avantages en termes de souplesse de bail, et surtout fiscaux. Mais ce mode de location peut prendre plusieurs formes, accompagnées de modalités spécifiques qu’il faut rigoureusement appliquer car elles sont réglementaires, ont des conséquences fiscales et peuvent engager la responsabilité. Ce qu’il faut retenir, en une fiche pratique résumée.

Une fiscalité avantageuse : sachez en profiter

Outre qu’en moyenne les loyers sont plus élevés, que le bail est plus souple et que la demande va croissant, la location meublée offre surtout une fiscalité avantageuse si vous avez le statut LMNP, soit de « loueur en meublé non professionnel », c’est-à-dire quand ce n’est pas votre activité principale. 

Les conditions :

•  Des revenus locatifs qui ne doivent pas excéder le plafond 23 000 € par an. 
• Au-dessus, une part ne dépassant pas le seuil de 50 % des revenus du foyer fiscal.   

 Comment en bénéficier :

• Déclarer une activité non salariée en remplissant le formulaire Cerfa n°11921*05 dans les 15 jours suivant le démarrage. Téléchargeable ici.
• Déclarer chaque années les loyers dans la colonne bénéfices industriels et commerciaux (BIC).   

 Deux options fiscales :

•  Régime micro-BIC : on bénéficie d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 %. 
• Régime réel d’imposition : on est imposé au réel sur le résultat de l’activité, c’est-à-dire soit un bénéfice, soit un déficit après déduction de charges et de frais tels que des travaux ou des intérêts d’emprunt. 

Notez que ce régime, qui est plus lourd à gérer (il faudra peut-être avoir recours à un comptable), a néanmoins des avantages car il offre la possibilité d’amortir le prix du meublé, donc d'étaler le coût d'acquisition sur sa durée d’exploitation avec des revenus peu fiscalisés. 

Dans tous les cas, ce mode de location peut prendre plusieurs formes, accompagnées de modalités spécifiques qu’il faut rigoureusement appliquer car elles sont à caractère réglementaires :  meublé d'habitation avec un bail "classique" ou un dit bail mobilité, et meublé de tourisme.

Réglementation : plusieurs cas de figures

le meublé d'habitation

Il recouvre deux cas de figures : la location en tant que résidence principale avec un bail classique et le bail mobilité.   

Bail classique pour une habitation principale

•  Le bail est standard et complet, mais avec des conditions assouplies par rapport à une location vide. Si le bien doit être la résidence principale du locataire, la durée du bail sera en effet d’un an (et non trois dans la location classique vide), et peut être réduite à neuf mois pour un étudiant.
• Le préavis est raccourci à un mois (au lieu de trois) si le locataire donne son congé, qui doit être à l’échéance du contrat. Un préavis porté à trois mois pour le propriétaire (contre six mois pour une location vide).   

Bail mobilité dans certains cas précis

La liste des critères est très précise pour pouvoir établir un bail mobilité. 

Il faut que le locataire se trouve soit en études supérieures, soit en formation professionnelle, en contrat d'apprentissage ou en stage. Possibles aussi : le cas de l’engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, la mutation ou une mission temporaire dans le cadre de son job. 

Le bail court entre un et dix mois au maximum. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d’un mois.

le meublé de tourisme

Enfin, si vous louez à des vacanciers, c’est le meublé de tourisme qui s’appliquera. Une location à la journée, à la semaine ou au mois, et pour 90 jours maximum. Avec un contrat simplifié, des règles de préavis qui sont à définir dans le contrat de location, mais des revenus qui, outre les impôts, sont soumis à des cotisations sociales.

Pour en savoir plus, vous pouvez lire ici l'ensemble des dispositions détaillées.