La colocation permet à plusieurs personnes de louer un logement vide ou meublé en tant que résidence principale. Ainsi, ils peuvent partager le loyer et les charges liées à l’habitation. Il est essentiel pour réussir sa colocation de bien choisir ses colocataires, mais cela ne suffit pas : une bonne connaissance des règles et obligations est tout aussi importante.  Explications !

le bail en colocation : Comment cela fonctionne ?

Le bailleur qui met son logement en colocation a le choix différents types de baux pour la colocation : 

• Le bail unique : Il s’agit du bail d’habitation et de colocation défini par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et soumis la loi du 6 juillet 1989. Le bail doit être signé par tous les colocataires afin qu’ils aient les mêmes droits et obligations. De même, la surface minimale du logement doit être au minimum de 16 m² pour 2 personnes, puis 9 m² par personne supplémentaire.
• Le bail individuel : Dans ce cas, chaque locataire signe son propre contrat sur lequel doivent être mentionnées sa part de loyer et de charges ainsi que les pièces privatives qui lui sont destinées. De plus, ce type de contrat de colocation impose une superficie privative de 9 m² sans tenir compte des pièces communes aux colocataires (cuisine, salle de bain, séjour…).

Dans la majorité des cas, les bailleurs optent pour le bail unique.

En revanche, vérifiez que votre nom apparaisse dans le bail. En effet, un occupant qui n’a pas de contrat de location est considéré comme hébergé et ne peut pas prétendre aux APL, et ce même s’il s’acquitte de sa quote-part de loyer. Cela vaut également pour les couples en concubinage qui sont aussi considérés comme des colocataires. En effet, seuls les couples mariés ou les partenaires d’un PACS ne sont pas tenus de signer le bail conjointement.

Il en va de même pour l’état des lieux d’entrée qui doit être réalisé en présence de tous les colocataires et du propriétaire ou de son agence immobilière. L’état des lieux devra être daté et signé par chacun des colocataires et par le bailleur.

Qu’est-ce que la clause de solidarité ?

Dans le cadre d’une colocation, le bailleur ou l’agence insère au bail unique une clause de solidarité et d’indivisibilité. Cette clause vise à protéger le propriétaire. En effet, il s’agit d’une mention indiquant que tous les locataires sont solidaires du paiement du loyer et des charges, et des éventuelles dégradations locatives. 

Concrètement, les effets de cette clause sont : 

•  En cas d’impayés : Tous les colocataires et leurs garants respectifs sont redevables des sommes dues aux bailleurs. Autrement dit, si un colocataire est défaillant, vous devez régulariser sa dette. En revanche, il vous est possible d’engager une procédure à son encontre.
• En cas de départ d’un des colocataires : Le locataire qui a donné son préavis reste solidaire du paiement du loyer et des charges durant 6 mois après son départ. Néanmoins, sa solidarité prend fin automatiquement dès qu’un nouveau locataire est inscrit sur le bail de colocation.

En ce qui concerne le cas particulier des couples mariés et pacsés, la solidarité perdure jusqu’à ce que le divorce soit prononcé ou le PACS dissout.

Information : Si aucune clause de solidarité n’est insérée au bail unique, alors le bailleur peut poursuivre uniquement le locataire et l’éventuel garant pour le paiement de sa part.

Quelles sont les particularités de la colocation ?

Outre le bail et la solidarité des colocataires, la colocation demande de connaître certaines règles avant de s’engager.

La caution solidaire est-elle obligatoire pour une colocation ?

Afin de se protéger des risques, le propriétaire peut exiger qu’une personne ou un organisme s’engage à payer le loyer et les charges en cas d’impayés. Pour cela, un acte de cautionnement doit être annexé au bail et signé par la caution, appelé aussi garant. 

Ainsi, chaque colocataire doit avoir une caution qui sera engagée, selon qu’une clause de solidarité est incluse ou non dans le bail unique.   Attention, un propriétaire ne peut pas avoir une assurance loyers impayés et demander une caution solidaire sauf si les locataires sont étudiants ou apprentis.

Le dépôt de garantie et la colocation : Quelles sont les règles ?

Un dépôt de garantie est une somme versée par les locataires à l’entrée dans les lieux. Elle représente un mois de loyer hors charges pour les locations vides et peut être de deux mois pour une location meublée. 

Elle permet de couvrir les éventuels impayés ou réparations locatives constatés au départ du locataire.

Dans le cadre d’une colocation avec un bail unique, le dépôt de garantie reste collectif. Autrement dit, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il ne peut pas exiger au bailleur qu’il lui rembourse sa part du dépôt de garantie. Aussi, à défaut d’entente amiable avec les autres colocataires, celui qui quitte le logement devra attendre la fin du bail pour récupérer sa part.

Colocation et Allocation logement : Quelles sont les démarches ?

La règle en matière de colocation est que chaque locataire doit faire à titre personnel une demande d’aide au logement.

Il devra donc déclarer sa quote-part de loyer afin que ses droits soient étudiés. C’est pourquoi il est important que le nom de tous les colocataires soit indiqué dans le bail unique. Dans le cas contraire, il sera impossible de prétendre aux APL. 

Assurance habitation et colocation : Comment souscrire un contrat ?

En tant que locataire, il est obligatoire de souscrire une assurance habitation afin de couvrir les risques comme un dégât des eaux, un incendie ou encore le vol.

Ainsi, en matière de colocation, cela peut vite devenir compliqué. En effet, les colocataires peuvent souscrire un seul contrat d’assurance les couvrant tous, mais à chaque changement de colocataire il faut modifier le contrat.   Sinon, chaque colocataire peut souscrire un contrat individuel. Le problème dans ce cas est la difficulté de gestion d’un sinistre par les différentes assurances mises en jeu, sauf s’ils choisissent la même compagnie d’assurance.

La dernière solution est que le bailleur prenne un contrat d’assurance pour le compte des locataires. Il pourra ainsi réclamer le montant de la prime d’assurance avec le loyer mensuel.

Comment résilier un bail en colocation ?

En colocation, il convient de respecter les formalités et les délais pour mettre fin au bail de colocation. Il en va de même pour le bailleur qui souhaite donner congé.

Propriétaire Bailleur : Comment donner congé à des colocataires ?

Pour donner congé à des locataires, il convient de respecter les conditions de formes et de délai prévu au contrat de location, selon qu’il soit vide ou meublé.

S’il s’agit d’un bail unique avec clause de solidarité, le congé vaut pour l’ensemble des locataires. En revanche, en l’absence de clause ou si ce sont des baux individuels, le propriétaire doit adresser son congé à chaque locataire.

Colocation : Comment donner son préavis ?

Chaque colocataire est libre de quitter le logement à tout moment. La seule condition est d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis.

À noter que les délais de préavis sont d’un mois pour les baux meublés et les logements vides situés dans des zones tendues.

Par la suite, la colocation se poursuit avec les autres locataires restés dans le logement. En revanche, le locataire sortant ne pourra donc pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie.

De plus, comme nous l’avons vu, en présence d’une clause de solidarité, le locataire et son éventuel garant restent solidaires des autres locataires pendant 6 mois. Cette solidarité s’éteint automatique si un nouveau locataire le remplace et signe le bail pendant ce délai. À noter que le bailleur n’est pas dans l’obligation d’accepter le dossier du nouveau locataire.

Information : La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue supprimer le principe de solidarité dans le cas où il est prouvé (ordonnance ou condamnation pénale) que le départ d’un des concubins résulte de violence conjugale.

En revanche, lorsque tous les colocataires souhaitent quitter le logement, alors ils peuvent envoyer un préavis commun avec tous les noms et les signatures, en respectant les conditions de formes et de délais prévus au contrat. 

Pour finir, sachez que l’état des lieux de sortie est réalisé à la sortie du dernier colocataire ou lorsque tous les colocataires quittent le logement. 

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